****
*************************************.***
华正评
************
报告编号:华正评字(****)第***号
报告页码:**
****市**小区**栋***号、****市天富名城枫林
苑**栋***号房产的市场价值
有
*
估
价
评
估
报
告
地址:****乌鲁木齐市头屯河区口岸路**号华汇商务楼商业*层**室**号邮编:******
电话:***************-*******邮箱:*********@**.***
****
目录
*、声明事项
*、评估报告书摘要
*、评估报告书正文
*、估价技术报告
评估有限公司
*、评估委托书复印件
*、照片资料
*、企业法人营业执照复印件
*、评估人员资格证复印件
*
新华正资产价格评估有限公司
声明事项
*.本评估报告依据中国价格协会发布的价格鉴证评估执业规范和职业道德
准则编制。
*.评估报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、
意见和结论,但受到评估报告中已说明的评估假设和限制条件的限制。
*.评估对象涉及的委估物范围由委托方提供,所提供资料的真实性、合法
性、完整性及恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
*.评估机构和评估人员与评估报告中的评估对象没有现实或潜在的利益,
与评估委托人及评估利害关系人没有利害关系,也对评估对象、评估委托人及评
估利害关系人没有偏见。
*.我公司估价人员对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,估价人员
对估价对象的勘查限于估价对象的外观和周围状况,估价人员不承担对估价对象
建筑结构质量进行调查的责任,也不承担对其他被遮盖、非暴露及难于接触到的
部分进行勘查的责任。
*.我机构依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《中
华人民共和国资产评估法》《房地产估价规范》【**/******-****】《房地产
估价基本术语标准》【**/******-****】《价格鉴证评估执业规范》等规定进
行估价工作,撰写估价报告。
*.出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目
的,仅在评估结论使用有效期限内使用,因使用不当造成的后果与评估机构及评
估师无关。
*.委托人或当事人在收到评估报告**个工作日内如有异议,请书面提出,
我机构予以答复。
*.评估结论仅对本次委托有效,不做他用,未经同意,不得向委托方和有
关当事人之外的任何单位和个人提供结论书的全部或部分内容,不得发表于任何
公开媒体上。
**.风险提示:
①评估意见属于专业性意见,其是否被采信取决于办案机关的审查和判断,
评估人员和评估机构无权干涉;
②评估活动遵循独立、客观、公正的原则,因此,评估意见可能对当事人有
利,也可能不利。
*
****
****市**小区**栋***号、****市天富名城枫林苑**栋***
号房产的市场价值评估报告书摘要
****受****生产建设兵团第*师中级人民法院
【(****)兵****执恢**号】委托,对贵院执行的申请人****天信融资担保有
限公司与被执行人严冬责令退赔*案中,对被执行人严冬所有财产进行价格评
估。根据国家有关价格评估的法律、法规规定,遵循独立、客观、公正的原则,
按照规定的标准、程序和方法,为满足委托方评估目的的需要,依法对****市
**小区**栋***号、****市天富名城枫林苑**栋***号房产的价值进行了
估价工作,对估价对象的市场价值做出了公允反映。
本机构评估人员按照规定的评估程序对委托估价标的核实;对委托方提供的
评估资料进行了规定的验证审核;在充分市场调查与询证的基础上对估价对象的
市场价值进行了估价。目前我机构的估价工作已经结束,在估价评估假设条件成
立的前提下,委托评估对象****市**小区**栋***号房产于价值时点的市场
价值评估金额取整为:******,***.**元(人民币大写:**********
元整);****市天富名城枫林苑**栋***号房产于价值时点的市场价值评估
金额取整为:******,***.**元(人民币大写:**********元整)。
本估价报告有效期为*年,自****年*月**日至****年*月**日止,逾
期需聘请评估机构重新评估。
本评估报告结论仅供委托方为评估目的使用和送交主管部门审查使用。
本评估报告书的使用权归委托方所申报,未经委托方许可评估机构不得随意
向他人提供或公开,除依据法律需公开的情形外,报告的全部或部分内容不得发
表在任何媒体上。
****
****市**小区**栋***号、****市天富名城枫林苑**栋***
号房产的市场价值评估报告书
****受****生产建设兵团第*师中级人民法院
【(****)兵****执恢**号】委托,对贵院执行的申请人****天信融资担保有
限公司与被执行人严冬责令退赔*案中,对被执行人严冬所有财产进行价格评
估。根据国家有关价格评估的法律、法规规定,遵循独立、客观、公正的原则,
按照规定的标准、程序和方法,为满足委托方评估目的的需要,依法对****市
**小区**栋***号、****市天富名城枫林苑**栋***号房产的价值进行了
估价工作,对估价对象的市场价值做出了公允评估。根据委托方提供的有关资料,
结合估价人员的经验和对影响价格因素及市场因素的综合分析,形成以下独立、
客观、公正的意见,现将估价具体情况综述如下:
、估价对象
估价对象:****市**小区**栋***号、****市天富名城枫林苑**栋
***号房产的价值
*、估价目的
本次评估是受****生产建设兵团第*师中级人民法院【(****)兵****执
恢**号】委托,需对****市**小区**栋***号、****市天富名城枫林苑
**栋***号房产的价值进行评估,为满足委托方正常司法程序的需要提供价格
参考依据。
*、估价对象范围
本次估价对象为:****市**小区**栋***号、****市天富名城枫林苑
**栋***号房产。
(*)评估对象的财产范围:
*
****
**.***
财产范围:****市**小区**栋***号、****市天富名城枫林苑**栋
***号房产的房屋价值。
(*)评估对象的区位状况
*.****市**小区**栋***号房屋
名称及坐落:****市**小区**栋***号房产;
估计对象*至:东至东小路,西至北子午路,南至北*路,北至北*路。
周边环境:评估对象位于****市**小区**栋***号房产,属于住宅小区,
目前各种配套设施基本完善。
周边配套:周边有菁苗幼儿园、****第**中学、天健医院等医疗、教育、
休闲等配套设施。
道路交通情况:评估对象周围道路交通较为方便,交通分布点较好,搭载出
租车较便宜,道路通畅,交通便捷。总结:评估对象位于****市向阳城区,区
域内环境较好,周边学校方便,各类基础设施公共设施较齐全,交通较便利。
*.****市天富名城枫林苑**栋***号房屋
估计对象*至:东至东*路,西至东*路,南至北*路,北至北*东路。
周边环境:评估对象位于****市开发区天富名城秋水苑**栋***号房产,
属于住宅小区,目前各种配套设施基本完善。
周边配套:周边有****大学东区、东方学校、****政府、医疗、教育、
休闲等配套设施。
道路交通情况:评估对象周围道路交通较为方便,交通分布点较好,搭载出
租车较便宜,道路通畅,交通便捷。总结:评估对象位于****市开发区,区域
内环境较好,周边学校方便,各类基础设施公共设施较齐全,交通较便利。
(*)评估对象的实物状况
*
****
*.****市**小区**栋***号房屋
根据委托方提供的《查档证明》,权利人:严冬,戴璐;建筑面积:**.**
*;性质:住宅;建筑总层数为*层,评估标的所在层数为第*层(*/*)。标
的为*室*厅*卫;室内为简装状态,积灰严重,墙面起皮,软装家具没有,留
有*台滚筒洗衣机。现室内无人居住。
*.****市天富名城枫林苑**栋***号房屋
根据委托方提供的《查档证明》,权利人:严冬,戴璐;建筑面积:**.**
*²;性质:住宅;建筑总层数为*层,评估标的所在层数为第*层(*/*)。标
的为*室*厅*卫;室内为简装状态,水电暖齐全,屋内干净整洁,电视背景墙
为墙纸,地上铺的瓷砖。现室内有人居住。
(*)评估对象的权益状况
本次评估评估报告中的权属、房地产性质是根据委托人提供的《评估委托书》
《查档证明》等相关资料确定,再无理由向有关政府部门进行核实资料的真实性
的情况下,假定评估对象的权属资料为合法、真实、准确、完整的。
*、评估基准日
****年**月**日。
评估对象市场价格会随着市场条件的变化而不断改变,在价格评估时,市场
条件应固定在某*时点,这*时点就是评估基准日。评估基准日主要是说明价格
评估结论对应的时间基准。本案以评估委托日作为评估基准日。
本次评估的取价标准为评估基准日有效的价格标准。
*、价格评估定义
价格评估是指具有独立法人资质的社会专业人员和专业机构基于各类市场
*
****
**.***
民事主体的聘请(或者委托)关系,根据特定目的,对约定财产(资产)在特定
时点的价值(价格)进行分析、测算和判断并提供专业意见的市场服务行为。
*、价格评估依据及原则
(*)本次评估遵循国家法规依据
*.《中华人民共和国民法典》
*.《中华人民共和国价格法》
*.《中华人民共和国资产评估法》
*.《中华人民共和国城市房地产管理法》;
有限公司
*.《房地产估价规范》【**/******-****】;
*.《房地产估价基本术语标准》【**/******-****】的规定;
*.《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》
(法释[****]**号);
*.《司法鉴定程序通则》
*.《价格鉴证评估执业规范》(中价协字[****]**号);
**.《不动产价格鉴证评估技术规范》(中价协字[****]**号);
**.其他相关法律、法规、政策;
**.评估委托人提供的评估所需资料;
**.受委托机构市场调查及受托机构认为需要搜集和所能搜集到的资料。
(*)本次评估遵循国家行业公认的原则:
*.独立、客观、公正原则
独立性原则是指本评估机构和本次评估人员与委托方当事人没有利害关系,
不受委托方当事人利益的影响;客观性原则是指评估人员从实际出发,认真进行
调查研究,在掌握详实可靠资料的基础上,采用符合实际的评估标准和方法,得
*
****
**.***
出合理、可信、公正的评估结论;科学性原则是指在具体评估过程中,根据特定
目的,制定科学的评估方案,采用科学的评估程序和方法,用资产评估基本原理
指导评估操作。
*.合法原则
合法原则是指价格鉴证行为必须符合国家法律、法规及政策要求,以有关的
法律、法规及政策规定为行为依据。这是开展价格鉴证工作的基本前提。
*.资产持续使用原则
资产持续使用原则是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方
式、规模、频度、环境等情况继续使用,或者在有所改变的基础上使用,相应确
定评估方法、参数和依据。
*.最高最佳利用原则
该原则依据价值理论原理,强调商品在交换时,应以最佳用途及利用方式实
现其价值。第*确定该用途法律上是否许可,必须考虑该项资产使用的法律限制;
第*确定该用途技术上是否可能,必须是市场参与者认为合理的用途;第*确定
该用途财务上是否可行,必须考虑在法律上允许且技术上可能的情况下,使用该
资产能否产生足够的收益或现金流量,从而在补偿资产用于该用途所发生的成本
后,仍然能够满足市场参与者所要求的投资回报。
*.谨慎性原则
谨慎性原则即认真审核原始资料和评估依据,稳健选取评估公式和参数,谨
慎运用职业判断,尽量减少和排除不确定因素,使评估的结果可靠、合理。
*.评估时点原则
资产评估具有动态性特点,资产的价值会随着时间因素的变化而变化,因此
必须选取*个评估基准日。为了使价值评估得以操作,同时又能保证价值评估结
*
****
论可以被市场检验,在价值评估时,必须假定市场条件固定的某*时点,这*时
点就是评估基准日。
*.价格评估职业道德准则
诚实守信,勤勉尽责,谨慎从业,坚持独立、客观公正的原则是对价格评估
机构及其价格评估专业人员职业道德的基本要求。
*、评估假设
*.本次估价对象以估价对象合法、持续使用为前提。
*.在价值时点的资产市场为公开、平等、自愿的交易市场
*.估价对象产权明晰、手续齐全,可在公开市场上自由转让
*、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。
*.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和
其他不可抗力对估价结论的影响。
*.本报告以估价对象在价值时点时的状况为依据进行的,且以该状况在估
价报告使用期限内无重大变化为前提。
*.本次估价未考虑除已披露事项外可能与估价对象产权人有关的债权及债
务情况对估价结果的影响。
*.本次估价未考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式,以及可能发生
的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象资产价值的影响,如上述条件发
生变化,估价结果需做相应调整。
*.本次估价评估报告中的权属、房地产性质是根据委托方提供的《评估委
托书》《查档证明》等相关资料确定,再无理由向有关政府部门进行核实资料的
真实性的情况下,假定估价对象的权属资料为合法、真实、准确、完整的。
**
****
*、评估方法
*.市场法:指将估价对象与在估价时点近期交易的类似资产进行比较,对
这些类似资产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修
正,以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场法的理论依据是替代原
理,适用于类似资产交易实例较多的场合,在资产比较发达的情况下,它是*种
说服力较强,具有现实性,最常用的估价方法。
*.收益法:指预计估价对象未来各期的正常净收益,选用适当的资本化率
将其折算到估价时点上的现值后累加,以估算估价对象的客观合理价格或价值的
方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的资产
*.成本法:指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,
以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
(注:根据委托人提供的资料及估价对象的现实情况,纳入本次评估范围内
的房产为住宅用房,交易案例较多。因此本次评估工作使用市场法进行评估)。
*、评估过程
我机构接受委托后,成立了评估小组,制定了评估作业方案,对估价对象进
行评估。
具体评估过程如下:
*.接受委托方委托,确定评估目的和评估范围,拟定评估作业方案并成立
评估小组;
*.听取有关人员对评估对象情况介绍;
*.对评估对象进行现场勘验、资料收集,了解评估对象现状等情况;
*.开展市场调查和询价工作;
*.对委托评估对象的初步评估结果进行核实分析,确定评估工作中没有发
**
****
生重复和遗漏的情况,并根据分析情况对评估结论进行调整、修改和完善;
*.根据评估工作情况,起草评估结论书,经过逐级审核后,向委托方提交
正式《估价评估报告》。
*、评估结论
委托评估对象****市**小区**栋***号房产于价值时点的市场价值评估
金额取整为:******,***.**元(人民币大写:**********元整)
****市天富名城枫林苑**栋***号房产于价值时点的市场价值评估金额取整
为:******,***.**元(人民币大写:**********元整)
**、价格评估报告使用限制说明
*.委托方对提供资料的真实性、完整性、合法性及其产生的后果负责;如
果因提供资料不实而造成评估结论失实,我机构不承担相关责任。
*.本评估报告须经具有资质的价格评估人员及总经理签章并加盖评估机构
业务专用章,作为*个整体时有效,复印无效;
*.本评估报告有效期为*年。本报告需在设定的有效期限内使用,超过有
效期使用,本机构不承担任何责任;
*.如发现本报告内的文字、数字因校印或其他原因出现误差,请委托人通
知我们更正,否则误差部分及受影响部分无效。
*.本次评估未考虑未来经济行为可能产生的相关税费的影响。
若以上条件发生改变,需重新进行评估。
**、评估报告有效日期
自****年**月**日至****年**月**日止。
**
****
***.***
**、评估机构
机构名称:****
证书编号:中***************-***
负责人:****
**、价格评估报告提交日期
****年**月**日
共和
**、价格评估人员姜俊宏
注关正*
**
评估人员(签章):
民共和国往行办
评估人员(签章)估有限公司
注册证号
****
仅限注册有效期有效集
评估人员(签章)
注册证号-*******
仅限注册有效期内使用
总经理(签章):
****
****年**月**日
**
****
附件:
****市**小区**栋***号、****市天富名城枫林苑**栋
***号房产的市场价值估价技术报告
、估价对象描述
本次估价对象为:****市**小区**栋***号、****市天富名城枫林苑
**栋***号房产。
(*)评估对象的财产范围:
财产范围:位于:****市**小区**栋***号、****市天富名城枫林苑
**栋***号房产的房屋价值。
(*)评估对象的区位状况
*.****市**小区**栋***号房屋
名称及坐落:****市**小区**栋***号房产;
估计对象*至:东至东小路,西至北子午路,南至北*路,北至北*路。
周边环境:评估对象位于****市**小区**栋***号房产,属于住宅小区,
目前各种配套设施基本完善。
周边配套:周边有箐苗幼儿园、****第**中学、天健医院、医疗、教育、
休闲等配套设施。
道路交通情况:评估对象周围道路交通较为方便,交通分布点较好,搭载出
租车较便宜,道路通畅,交通便捷。总结:评估对象位于****市向阳城区,区
域内环境较好,周边学校方便,各类基础设施公共设施较齐全,交通较便利。
*.****市天富名城枫林苑**栋***号房屋
估计对象*至:东至东*路,西至东*路,南至北*路,北至北*东路。
周边环境:评估对象位于****市开发区天富名城秋水苑**栋***号房产,
**
****
属于住宅小区,目前各种配套设施基本完善。
周边配套:周边有****大学东区、东方学校、****政府、医疗、教育、
休闲等配套设施。
道路交通情况:评估对象周围道路交通较为方便,交通分布点较好,搭载出
租车较便宜,道路通畅,交通便捷。总结:评估对象位于****市开发区,区域
内环境较好,周边学校方便,各类基础设施公共设施较齐全,交通较便利。
(*)评估对象的实物状况
*.****市**小区**栋***号房屋
根据委托方提供的《查档证明》,权利人:严冬,戴璐;建筑面积:**.**
*²;性质:住宅;建筑总层数为*层,评估标的所在层数为第*层(*/*)。标
的为*室*厅*卫;室内为简装状态,积灰严重,墙面起皮,软装家具没有,留
有*台滚筒洗衣机。现室内无人居住。
*.****市天富名城枫林苑**栋***号房屋
根据委托方提供的《查档证明》,权利人:严冬,戴璐;建筑面积:**.**
*;性质:住宅;建筑总层数为*层,评估标的所在层数为第*层(*/*)。标
的为*室*厅*卫;室内为简装状态,水电暖齐全,屋内干净整洁,电视背景墙
为墙纸,地上铺的瓷砖。现室内有人居住。
(*)评估对象的权益状况
本次评估评估报告中的权属、房地产性质是根据委托人提供的《鉴定委托书》
《查档证明》等相关资料确定,再无理由向有关政府部门进行核实资料的真实性
的情况下,假定评估对象的权属资料为合法、真实、准确、完整的。
*、估价对象最高最佳利用分析
最高最佳使用原则要求资产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值,它
**
****
**.***
的分析就是为估价对象寻求*种最合理最可能的用途,并使得估价对象在估价时点
的价值最大化,估价对象是否为最高最佳使用必须同时满足以下*个条件:*.法律
上许可;*.技术上可能;*.经济上可行;*.价值最大化;法律上许可:主要分析每
*种潜在的使用方式,是否满足法律法规等要求,不符合法律法规的使用方式不能
选用。技术上可能:主要分析对法律所允许的每种使用方式,要检查它在技术上是
否能够实现满足要求,如果技术达不到的则不能选用。经济上可行:主要分析对于
法律上允许,技术上可能的每*种使用方式,主要进行经济上可行性检验。价值最
大化:主要分析在所申报具有经济可行性的的使用方式中,能够使估价对象的价值
达到最大化的使用方式,才是最高最佳使用方式。
根据委托人提供的相关资料,评估对象证载用途为住宅,实际用途为住宅,
具有合法性。综上,确认目前的住宅用途即为最高最佳利用状况。
*、评估方法及过程
本次评估选取市场比较法进行评估,方法定义及公式如下:
*.市场法的定义
市场比较法是指通过市场调查,选择*个或者*个以上与价格鉴证评估事项
相同或者类似的可比实例或者参照物,分析比较价格鉴证评估事项与参照物之间
的差异并进行调整,从而确定价格鉴证评估事项市场价格的方法。
*.市场法的测算公式
评估金额=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况调整系数
*.评估工作思路及程序
(*)评估方法的基本程序
①调查价格评估标的周边类似房地产交易案例,从中选取*个符合*定条件
的可比实例;
**
****
②将价格评估标的与可比实例进行比较对照,通过交易情况、交易日期、
区域因素及各房地产之间的情况差别等影响房地产价格的因素的比较,作出相应
修正;
③求取价格评估标的比准价格。
(*)评估工作现场勘验情况说明
我机构评估小组人员于****年**月**日与委托方代表共同对评估标的进
行了现场查勘,确定评估标的位置、面积及装修等使用情况,委托方代表和评估
小组人员对《现场勘验记录》进行了确认及签字。
(*)评估测算结果
评估人员进过综合测算得出评估标的****市**小区**栋***号房产单价
为:****.**元/*;评估总金额为:***,***.**元;****市天富名城枫林苑
**栋***号房产单价为:*,***.**元/*;评估总金额为:***,***.**元。
*、估价结论
委托评估对象****市**小区**栋***号房产于价值时点的市场价值评估
金额取整为:******,***.**元(人民币大写:**********元整);
****市天富名城枫林苑**栋***号房产于价值时点的市场价值评估金额取整
为:******,***.**元(人民币大写:**********元整)。
(注:本评估报告中评估标的的最终估价仅作为委托方正常司法程序提供参考依据,不
得作为他用。且未经委托方允许,不得向外界透露,违者自行承担法律后果。)
附件《估价技术报告》正文完结。
**